Theo thống kê trên 65 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở trên 3 sàn chứng khoán (không bao gồm Vingroup vì đã tính kết quả từ Vinhomes), tổng doanh thu và LNST sau 6 tháng đầu năm 2022 lần lượt đạt 51,22 nghìn. tỷ (giảm 40% so với cùng kỳ) và 11,65 nghìn tỷ (giảm 50% so với cùng kỳ).
Sự sụt giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes (VHM) (LNST giảm 67%) và Novaland (NVL) (giảm 10%). Cũng cần lưu ý rằng lợi nhuận hàng quý có thể không phản ánh đầy đủ hiệu quả kinh doanh của hoạt động kinh doanh bất động sản do việc ghi nhận xảy ra khi bàn giao sản phẩm (thường là vào nửa cuối năm).
Báo cáo Triển vọng ngành Bất động sản mới cập nhật của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agriseco Research) cho rằng đang có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Một số công ty đang bước vào chu kỳ bàn giao dự án với mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (+ 680%), DIG (+ 52%), NTL (+ 45%), PDR (+37%). Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng). Đặc biệt, xem xét kỹ hơn, nhiều doanh nghiệp bất động sản dù lợi nhuận tăng trưởng đột biến nhưng đóng góp chính không phải từ hoạt động kinh doanh chính mà đến từ hoạt động thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản. .
Mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với đầu năm khi tỷ lệ dư nợ cho vay / vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã tăng lên 57% tại thời điểm 30/6/2022 và tương đương với giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch Covid. Agriseco Research đánh giá, trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ và quỹ đất sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn cũng như rủi ro về dòng vốn. tiền bạc.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng do chờ Nghị định 153 sửa đổi, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có sức khỏe tài chính yếu sẽ khó huy động vốn để tái cơ cấu doanh nghiệp. nợ đến hạn. Tuy nhiên, báo cáo cho rằng tác động của những thay đổi này đối với các doanh nghiệp sẽ được phân biệt: các công ty bất động sản chưa niêm yết sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn các công ty niêm yết.
Đặc biệt, áp lực đáo hạn trái phiếu của các công ty bất động sản chưa niêm yết cũng cao hơn gấp nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hóa nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, các doanh nghiệp yếu kém có thể phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo cơ hội cho các doanh nghiệp vốn có được quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC mua dự án. M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).
Sau 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra. Mức này thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái (khoảng 40%). Với số dư người mua trả trước tăng gần 60% so với cùng kỳ năm 2021, Agriseco Research kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp sẽ cải thiện tốt trong hai quý cuối năm. Song song với việc triển khai các dự án hiện hữu, nhiều doanh nghiệp lớn có kế hoạch mở rộng quỹ đất còn chồng chéo và đặt mục tiêu bán hàng cao. Điều này tạo ra nhiều kỳ vọng về sự gia tăng giá trị tài sản cũng như dòng tiền cho doanh nghiệp.
Hãy cẩn thận và lựa chọn các cơ hội một cách cẩn thận
Triển vọng 6 tháng cuối năm 2022 của nhóm bất động sản được đưa ra với kỳ vọng sẽ được khơi thông nguồn vốn. Hiện tại, việc sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh tiến độ và dự kiến phiên bản chính thức sẽ được công bố trong thời gian tới. Agriseco Research kỳ vọng room tín dụng sẽ sớm được mở lại dần dần và có chọn lọc trước quý IV. Những tín hiệu này sẽ giúp doanh nghiệp huy động thêm vốn để xây dựng và mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e ngại và thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ sự sửa đổi của 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trước đây, các sửa đổi của Luật Đất đai hay Chính sách và Quy hoạch đã có tác động tích cực đến thị trường bất động sản sau đó. Agriseco Research hy vọng rằng việc hoàn thiện luật mới sẽ giúp giải tỏa nhiều vướng mắc pháp lý hiện tại của dự án, tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. tăng trong thời gian dài.
Bên cạnh đó, các kế hoạch phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị đang được đẩy nhanh sẽ làm thay đổi diện mạo và tiềm năng tăng giá đất cho các doanh nghiệp. Agriseco Research đánh giá, những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: Tp.HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai; Hà Nội; Hưng Yên; Hải Phòng, Quảng Ninh.
Tuy nhiên, nhóm phân tích vẫn lưu ý thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng.. Hai năm trở lại đây, mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục, giá đất thị trường cũng như giá cổ phiếu bất động sản bị đẩy lên cao trong khi yếu tố nội tại của nhiều doanh nghiệp không theo kịp, gây nguy cơ “bong bóng” ở một số phân khúc như cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những biện pháp can thiệp kịp thời để hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, mặc dù định giá ngành và nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm giá về vùng giá thấp nhưng vẫn thiếu động lực tăng giá trong ngắn hạn.
Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn thanh lọc và phân hóa mạnh mẽ. Agriseco Research đánh giá ngành vẫn còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, được hưởng lợi từ nhu cầu lớn của cơ cấu dân số vàng; nhưng cơ hội sẽ chia cắt. Các doanh nghiệp bất động sản có vốn, dòng tiền lành mạnh, có vị thế uy tín và khả năng đa dạng hóa nguồn vốn trong và ngoài nước sẽ tận dụng cơ hội, vươn lên trong khi nhóm yếu kém về tài chính có thể bị thâu tóm. chụp lấy. Ngoài ra, nhà đầu tư nên giải chấp cổ phiếu của các công ty được lựa chọn sau đây có cơ cấu tài chính tốt, có khả năng triển khai dự án với mức giá hợp lý và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Về cổ phiếu, Agriseco Research khuyến nghị lựa chọn các công ty có các tiêu chí sau: (1) tình hình tài chính lành mạnh và an toàn; (2) Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi được đầu tư công; (3) Khả năng thực hiện dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ; (4) Hầu hết các dự án đã thu tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường; (5) Có định giá tương đối rẻ, thích hợp để tích lũy và nắm giữ.
